Kat karşılığı inşaat diye bilinen uygulamada, arsa sahibine verilecek yerler için düzenlenecek faturada hangi bedelin yer alacağına ilişkin olarak Maliye Bakanlığı Uygulama Genel Tebliğinde yaptığı değişiklikle “arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.” Değerlendirmesi ile yön vermiş olmakla birlikte, bu uygulamanın risklerini vahametini, arsa sahipleri ve ilgili sivil toplum örgütleri, ödenmesi gereken vergi ile yüzleştiklerinde anlayabileceklerdir. Vergi Kanununa göre maliyet bedeli: İktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara eklenmiş bilumum giderlerin toplamını ifade eder.[VUK 262] Emsal bedeli ise: Gerçek bedeli bilinmeyen, tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.[VUK 267] Kanun, müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak verilen yerlerin tesliminde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır derken, [Bedeli belli edilecek malın maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.] Esasıyla hesaplama yapılacağını hükmediyor. Buna göre mesken ya da işyeri karşılığı inşaat yapan müteahhidin, arsa sahibine arsa bedeli karşılığı olarak verdiği taşınmazlar dahil tamamı için yaptığı giderler kendi payına kalan mesken veya işyerlerinin maliyetini oluşturmakta, arsa sahibine verilen her bir taşınmazın maliyeti ise müteahhit payı olan her bir taşınmaza isabet eden maliyetin % 5-%10 fazlasını oluşturmaktadır. [Perakende-Toptan] Maliye Bakanlığı tebliğinde ise farklı bir uygulama yapılmasını istiyor. Şöyle ki tebliğdeki örnekte: Müteahhit kayıtlarına girmiş olan toplam maliyet bedeli arsa sahibine isabet eden dahil toplam inşaat M2’sine bölünerek birim M2 maliyet hesaplanmış ve arsa sahibine verilen taşınmazların maliyeti bu M2’maliyetle belirlenecek diyor. Arsa sahibinin, arsasını verirken alacağı daire veya dükkanların satış bedellerini dikkate alarak arsasına bedel biçtiği buna göre anlaşma yaptığı, arsa sahibinin satış sırasında arsa payını da devredeceği düşünülmediğinden, maliyet çok düşük hesaplanmış. Arsanın bir kısmının arsa sahibine kaldığı düşünülse de bu doğru değil, tapu işlemi gerçekleşmiyor ise de önce arsa teslim ediliyor tamamı üzerinden imalat ve değişiklik yapıldıktan, inşaatın bünyesine girdikten sonra üzerindeki yapı ile birlikte fatura düzenlenerek iade/takas edilmektedir. Öte yandan; Arsa bedeli için verilmiş taşınmazların inşaat maliyeti müteahhit kanuni defterlerine kaydedilmiş olduğundan müteahhit maliyet hesabında bir sıkıntı söz konusu değilken, arsa karşılığı olan taşınmazı devralan arsa sahibi, bu taşınmazı müteahhidin satış fiyatıyla sattığında hesaplanacak kazancın aynı olması gerekmez mi? Örneğin müteahhit % 50 kat karşılığı 20 daire yapmış olsun ve toplam inşaat M2’si 3.000 olsun. [Müteahhit payı 1.500 M2, Arsa sahibi payı 1.500 M2] Kanuni deftere 20 daire için kaydettiği toplam giderler 5.000.000 TL olsun. Maliye bakanlığı tebliğine göre M2 inşaat maliyeti [5.000.000 / 3.000 = 1.666TL] ve arsa payı dahil müteahhit payı olan 10 bağımsız bölümün toplam maliyeti 5.000.000 TL iken, arsa sahibi payının maliyeti [1.666 x 1.500= 2.500.000 TL]ve mükellef olmayan arsa sahibine kesilecek fatura 2.500.000 x % 10= 2.750.000 +KDV olarak dikkate alınması istenilmektedir. Uygulamanın doğru olup olmadığını da test edebiliriz. Müteahhit hissesine 10 daire düştüğü için sadece bunları satabilecek ve bir dairenin kendisine arsa paylı maliyeti [5.000.000 / 10= 500.000 TL iken bu bir daireyi 700.000 TL’na sattığında, beyan etmesi gereken kazancı [700.000 – 500.000=200.000 TL] olacak bunun üzerinden vergi ödeyecektir. Peki arsa sahibi teslim aldığı dairelerden 1 tanesini müteahhidin sattığı fiyat ile aynı tarihte sattığında kendisine fatura edilen maliyet bedeli 275.000 TL olduğundan aynı emsal satış için [700.000-275.000=425.000 TL] üzerinden vergi ödemek zorunda kalacaktır. Bu farklılık tebliğde, arsa sahibinin arsasının ilk edinimindeki bedelinin, arsa sahibi için dikkate alınmamasından ve kanunda geçen Emsal Maliyet kavramının yanlış olarak değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Bu tebliğdeki açıklama ve örnekleme kanuna ve hukuka aykırıdır. Çünkü aynı imalat sonucu paylaşılan taşınmazların satılması halinde, emsal maliyet düşük gösterildiğinden, arsa sahibi müteahhittin iki katı fazla vergi ödeyecektir. Daha garip olanı, bu maddeleri uygulayan kamu personelinin ve ilgili sivil toplum örgütlerinin arsa sahibinin satış yaptığında önüne çıkacak iki kat vergiyi fark etmeden sistemi uyguluyor olmaları.
